房产新政使得兴风作浪的温州炒房团归于沉寂，而近期在国内房地产市场掀起不小风暴的海外资本也将面临着政策遏制。
日前，国家外汇管理局上海市分局出台了一份题为《关于境内机构出售境内房地产外汇收入结汇等问题的通知》(简称《通知》)，《通知》明确规定，境外机构和外汇结汇超过等值100万美元的非居民个人购买上海市房产，须向外汇局申请，外汇指定银行须凭外汇局出具的资本项目外汇业务的核准件为其办理结汇。
据了解，此次对非居民个人和境外机构购买房地产的结汇监控适用于全国范围。
分析人士指出，这表明外汇局对外资进入楼市的监控正在加强，已经从后台监控转变为直接管理。这绝不仅仅意味着外资进入楼市多了一道审核程序，而是给其套上了一副“枷锁”。
监控之网收紧
“以前，对非居民投资房地产的统计一直放在经常项目项下进行，而《通知》意味着要将其放在受到严密监控的资本项目项下。”业内人士指出。据了解，经常项目比较开放，不需要报批，而资本项目不完全开放，对其监管也更为严格。
“去年外汇局已经对非居民个人投资房产做出一些限制，但对机构投资的统计还是放在经常项目项下，此次则把监管范围扩展到了机构。”上述人士指出。
外汇局此次《通知》的出台与外资在国内楼市的活跃状况密切相关。宏观调控造成国内房地产业的投资缺位，此时进入可谓兵不血刃，再加上外资对中国房地产业依然看好，人民币升值的预期仍然存在，这一切直接引爆了外资进入国内房地产的激情。
北京师范大学金融研究中心主任钟伟9月底发表的《外资投资中国房地产报告》显示，上海、广州和深圳三地，2004年境外机构和个人购买房地产同比分别增长了5.9、2.6和3.3个百分点。其中，上海市2004年该比例已达到15.5%，2005年上半年则进一步窜升至16.8%。境外非居民机构和个人目前已成为上海、北京、广州新开高档楼盘的重要购买者。此外，2004年全国7省市的抽样调查结果显示，非居民超过5万美元的结汇绝大部分用于购买商品房。
外资入市之患
事实上，早在8月15日，央行公布的《2004中国房地产金融报告》就显示，境外资金已经通过多种渠道进入上海、北京等热点区域的房地产市场。随着《报告》的公布，抑制房地产市场投机、维护国家经济秩序，监管外资进入房地产市场的呼声也越来越高。
“大量外资长驱直入，直接进入销售流通渠道，并且以短期投机为主，这不仅给金融监管带来难度，也像股票市场庄家坐庄一样迅速拉升了商品房价格，给房地产业的健康发展带来很大的负面影响。”建设部政策研究中心住宅与房地产业研究处副处长文林峰告诉记者，上海外管局的《通知》给市场发出一个明确的信号，表明中国政府已高度关注外资流向及其对房地产市场的影响，今后将在不违背WTO规则的前提下，按照我国的国情特点，继续加强对外资的监管力度。
“《通知》来得及时，值得称道。”中国社科院房地产专家尹中立向记者表示，大多数国家对非居民投资房地产的准入政策都有各种限制，而中国是目前全球为数不多的、对境外机构和个人在房地产投资开发和销售环节没有什么限制的国家。
“国家现在已出台了限制期房转让等一系列旨在抑制房产投机的政策，外汇局此举将有效地扼制国外资本投机楼市，与房产新政在逻辑上是一致的。”尹中立指出。
效果短期难判
不过，此次外汇监管对外资进入更多地起到了警示作用，实际效果并不会立竿见影。
沪上银行业人士透露，实际上，银行受理的境外资金购房业务，很少有单笔金额超过100万美元的。而《通知》指出，非居民个人购房，外汇结汇在等值100万美元以下的，可直接向外汇指定银行申请办理。“这是根据上海的实际情况做出的规定，因为在上海购买房产的境外人士特别多，外汇局上海分局根本批不过来。”央行上海分行相关人士指出。
据悉，上述《通知》已经从10月起开始执行。虽然现在报批的要求很细、很具体，但据记者了解，报批基本上没有被否决过。因此外汇局的《通知》更具警示意义。
有关人士表明，海外资金在进入过程中，并没有感觉到中国的税收、外汇管理部门对他们有什么实质限制。而在退出环节上也没有政策限制，只要有人愿意接手，退出渠道也很畅通。RE/MAX United 休斯顿负责人郭翔则表示，汇兑的监控表明了外汇局的一种姿态，但外资在进入之前已经考虑了政策风险，所以《通知》对外资进入中国房地产市场的影响应该不大。
北京大学中国金融研究中心主任胡坚也认同这一观点，“外汇局只是在某种程度上进行了监管，对外资而言只是增加了一些汇兑成本，并不能阻止其进入房地产业。相对于在房地产业获取的高额利润，增加这么点汇兑成本微不足道。”
“外资进入楼市，从购买房地产到兑现直至汇出，其操作时间非常长。目前出台的外汇监管实际上是在汇兑环节进行管理，对前端的商业活动不能进行监管，因此存在较大缺陷。”有业内人士指出。
专家指出，随着宏观调控逐步转向长效调控，相应的政策措施也应统筹考虑。有关部门应按资本项目管理原则，对外资进入房地产的交易等环节进行规范，在交易审核细节上做足文章。比如在外资进入的区域、金额、身份、用途，以及转让等各方面设限，配合上游部门，实施整体调控。
“前端的控制最为重要，应该对外资大举进入房地产业设定上限，这与对外资进入我国金融领域实施控股上限是一样的。”胡坚说。
